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不動産証券化が進み始めた初期段階では、名前はノンリコースローンとなっているものの、実質的には信用力のある会社の保証がついていたり、担保不動産の評価を相当厳しくしてローンアマウント(貸出金額)を抑制したりするものが、数多くみられました。
しかし、証券化の実績が積み重なるにつれて、真のノンリコースローンが徐々に普及しつつあります。
不動産の証券化第4に、実務面から見逃せないこととして、証券化が普及するにつれ、証券化スキームやドキュメントの標準化(汎用性ある形となること)が進んでいることです。
これまでは証券化といえば、膨大な契約書とクロージング(組成の完了)までの長い期間、そして高い証券化コストというのが常でした。
しかし、証券化に携わる各プレイヤーの努力もあり、契約書やスキームの基本形が整備されてきています。
コストも少しずつですが低下傾向にあります。
この市場の伸びを支える最大の役割を果たすのが、資産運用型の証券化市場の拡大でしょう。
これまで日本では企業がリストラを進めるなかで、主として不動産を企業の資産からはずす(オフバランス)ことを目的とする資産流動化型の証券化が、先行的に発達してきました。
しかし、流動化型の市場規模の拡大とともに、不動産証券化が次第に社会的に認知されて、ここ数年で資産運用型の証券化の市場が急速に拡大しました。
その中でも、中心的な役割を果たしているのがJ-REIT (不動産投資信託)です。
これからも両形態がともに成長することが予想されますが、市場規模という点からいえば、不特定多数の投資家から資金を集めて不動産で運用する資産運用型の方が圧倒的に大きいのも事実です。
ここでいう不特定多数の投資家には、プライベートファンドのように特定少数の投資家の場合も含みます。
日本の個人の金融資産は約1400兆円(2001年度)、代表的な機関投資家である生命保険会社の運用資産は200兆円弱(2001年度)にも達しています。
これらの資金の一定割合が不動産投資市場に流れ込んだときのインパクトが、いかに大きいものになるかは想像がつくものと思います。
ちなみに、米国の上場REITの時価総額は約20兆円(2003年10月末)と、日本の20倍近くに達しています。
逆に考えると、多くの企業や個人が資金を運用している金融市場から香動産市場に資金が流入しなければ、証券化市場の発展には限界があるのです。
J-REITをはじめとする資産運用型のファンドは、流動化されてSPEが保有している不動産の最終的な出口としての役割も果たします。
出口が想定されることによって、流動化型証券化の発展を促進することにもつながるわけです。
従って、証券化市場の今後の発展は、資産運用型の証券化がどこまで日本で根づくかにかかっているともいえるでしょう。
そのためには、不特定多数の投資家が安心して投資できるような不動産証券化市場を整備することが不可欠です。
不特定多数の投資家に対する適切な情報開示は当然のことですし、証券化ビジネスに携わる各プレイヤーの市場育成に対する強い自覚が求められているといえるでしょう。
不動産の証券化U不動産に勤めるI君は、不動産の証券化の仕事を担当して2年、ようやくベテランの域に達してきたところです。
不動産の証券化が世の中で脚光を浴びているので、ここ2年間のI君の仕事は「いつも忙しい状態」が続いています。
とりわけ多くの企業が決算準備に入る2月から3月にかけての仕事量は、尋常なものではありません。
毎日、家に帰るのは午前様。
終電がなくなり、会社近くのビジネスホテルに泊まることもまれではありません。
今日もI君は朝8時から会社に来て、眠い眼をこすりながら働いています。
朝来て真っ先にすることは、パソコンの電子メールのチェックです。
見るとすでに12通のメールがきています。
メールの送付主は証券化対象ビルの所有企業をはじめ、弁護士事務所、会計士事務所、銀行、信託銀行、証券会社と様々です。
それにしても、皆よく働くものです。
メールの発信日時を見ると、ほとんどが昨日の午後11時から今日の午前2時となっています。
ちなみに最終のメールは弁護士事務所からの午前4時28分発信のものでした。
証券化をするには、膨大な契約書を作成する必要があります。
最近、I君が担当したTMK (特定目的会社)によるビルの流動化案件では、契約書の数は42件に及びました。
メールの多くには添付資料が付いていますが、このほとんどが契約書の案文です。
あまりにも契約書が多く、関係者も多いため、メールを利用して関係者と一斉に契約書の案文の修正をしあうのです。
午前9時ころから多くの電話がかかり始めました。
I君は契約書をチェックし、メールの返事を打ちながら、電話の応対もしています。
10時からは、開発型証券化のスキームを使って共同で賃貸住宅を建設しようとしている同業3社とのミーティングが始まりました。
各社の賃貸住宅と証券化の両方の担当者が合同してミーティングを開くので、参加者は毎回20人程度になります。
ミーティングでは、そもそも賃貸住宅事業としての採算性はあるかという議論から始まって、どういうスキームで事業資金を調達すべきか、各社の事業シェア、役割分担をどうするのかなどについて話し合いがなされます。
U不動産がこの事業の幹事会社となっているため、各社の意見を聞きながら、何とか事業を進めていかなくてはなりません。
I君にとっては大変ですが、同時に他社の考え方、ノウハウを学ぶことができる絶好の機会にもなっています。
ミーティングが予定通り12時に終わったので席に戻ると、I君の席には7件の電話がかかってきていました。
そのうちの1本は信託銀行からのものでした。
証券化対象となっているオフィスビルを不動産管理処分信託に入れようとしているのですが、建物の一部が隣の土地に越境している(はみ出している)ことが判明したため、信託銀行から相談の電話があったのでした。
過去にも経験のあるI君は、隣地所有者から越境容認(はみ出ていても仕方がないと認めるもの)の念書をとれないか早速、動いてみることにしました。
ようやく昼食の時間になりました。
上司のH課長はI君以上に忙しいので、お昼を一緒に食べながら仕事の報告、相談をします。
I課長は厳しいことでも有名ですが、この道のプロであり「U不動産のH」といえば、業界で知らない人はほとんどいません。
I君は星野課長の人脈を使って、ある案件の投資家候補を紹介してもらうことにしました。
I君の午後の最初の仕事は、外資系証券会社である「M証券」との共同投資案件の打ち合わせでした。
M証券は、最近、日本での不動産投資ビジネスを積極的に展開しています。
グローバルに見て、不動産投資利回りと投資資金の調達金利の差(イールド・ギャップ)が大きいことが、外資にとって日本への投資を魅力的なものにしているようです。
投資ビジネス業務の本場(メジャー)での経験が豊富なM証券からの提案は、これまでにI君が知らなかったことも含まれており、大変興味深いものでした。
同時に、隣の席で英語を使って対等に交渉している野茂課長代理の姿を見て、「自分も早くこの域に達しなくては」と決意を新たにしました。
M証券との打ち合わせが終わると、I君は不動産証券化協会に向かいました。

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